Dödsbo i bostadsrätt – försäljning

Bostadsrättsföreningen fortsätter att räkna dödsboet som medlem i föreningen fram till dess att bostadsrätten sålts och en ny ägare godkänts, eftersom bostadsrätten är en egendom som ingår i dödsboet precis som andra tillgångar. Föreningen ska informeras om dödsfallet så snart som möjligt, i första hand av den som är kontaktperson i dödsboet, så att avgiftsavier och annan post skickas till rätt adress under avvecklingsperioden.

Till skillnad från en hyresrätt finns det i en bostadsrättsförening ingen uppsägningstid att förhålla sig till, eftersom bostadsrätten inte sägs upp utan säljs. Föreningens engagemang handlar i stället om att godkänna en ny medlem vid försäljning, hantera överlåtelseavgift och pantsättningsavgift samt se till att avgifterna för lägenheten betalas löpande under tiden dödsboet äger den.

Många föreningar har en styrelse eller en anlitad förvaltare som är van vid dödsbosituationer och kan svara på praktiska frågor om vad som krävs inför en försäljning, till exempel stadgar som reglerar andrahandsuthyrning om dödsboet överväger att hyra ut lägenheten i väntan på försäljning. Den möjligheten kräver dock i regel föreningens godkännande och är inte alltid lämplig om avsikten ändå är att sälja inom en snar framtid.

Har den avlidne haft en pågående tvist eller skuld till föreningen, till exempel obetalda avgifter, övergår den skulden till dödsboet och bör regleras innan försäljningen slutförs. Det är därför klokt att tidigt begära ett utdrag från föreningen som visar aktuellt saldo och eventuella anmärkningar kopplade till lägenheten.

Ja, månadsavgiften till föreningen fortsätter att debiteras dödsboet så länge bostadsrätten står i dödsboets namn, oavsett om lägenheten är tömd, uthyrd eller till salu. Den här kostnaden är lätt att underskatta i en process som ofta tar flera månader, och den läggs till boets övriga skulder som betalas innan ett eventuellt arvskifte.

Utöver den ordinarie månadsavgiften kan det tillkomma kostnader för till exempel el, försäkring och eventuell kabel-tv eller bredband som är kopplade till lägenheten, och som inte alltid sägs upp automatiskt bara för att den avlidne inte längre bor kvar. Gå igenom samtliga löpande avtal kopplade till bostaden tidigt, så att onödiga kostnader kan avslutas medan bostaden ändå står tom.

Ju längre en försäljningsprocess drar ut på tiden, desto fler månadsavgifter hinner belasta dödsboet innan köpeskillingen kommer in. Det är ett starkt skäl till att inleda värdering, tömning och eventuell renovering så snart det praktiskt går, i stället för att vänta på att alla juridiska frågor kring bouppteckningen är helt klara.

Om dödsboet har flera delägare som är oense om tidpunkten för försäljning kan avgifterna under tiden bli en källa till konflikt, eftersom kostnaden delas mellan samtliga delägare oavsett vem som drivit på eller bromsat processen. Att tidigt komma överens om en gemensam tidsplan minskar risken för sådana spänningar.

Bostadsrätten kan säljas antingen av dödsboet innan arvskiftet är genomfört, eller av delägarna gemensamt eller var för sig efter att de genom arvskiftet blivit ägare till andelar i lägenheten. I de allra flesta fall är det enklare och snabbare att sälja medan bostadsrätten fortfarande ägs av dödsboet, eftersom det då räcker att dödsbodelägarna är överens om att sälja, utan att en formell lagfarts- eller ägarändring behöver ske innan försäljningen.

Om delägarna i stället väljer att först göra arvskifte och låta en eller flera av dem ta över bostadsrätten som sin lott, krävs att föreningen godkänner de nya ägarna som medlemmar innan de kan använda eller sälja lägenheten vidare. Det tillför ett steg i processen som annars inte behövs, och passar bäst när en delägare faktiskt vill bo kvar i eller behålla bostaden.

Väljer dödsboet att sälja innan arvskiftet krävs att samtliga dödsbodelägare är överens om försäljningen och undertecknar de handlingar som krävs, till exempel fullmakter om inte alla kan närvara personligen vid kontraktsskrivning. Är delägarna oeniga om att sälja kan det bli aktuellt att en boutredningsman eller skiftesman utses, vilket bör stämmas av med en jurist i det enskilda fallet.

Oavsett vilken väg som väljs är det klokt att i god tid informera föreningen om vilken lösning dödsboet planerar för, eftersom föreningen ofta behöver tid för att hantera medlemskapsfrågor, överlåtelseavgifter och den administration som hör till en försäljning eller ett ägarbyte.

Ja, en tömd bostadsrätt går utmärkt att sälja, men de flesta mäklare rekommenderar någon form av homestyling eller åtminstone enklare möblering inför fotografering och visning, eftersom helt tomma rum kan vara svåra för spekulanter att föreställa sig i sin fulla potential. Ett alternativ är att låta bostaden vara tom men väl städad och att i stället lägga extra vikt vid bra ljussättning och professionella bilder.

Mäklaren bör kontaktas i god tid innan tömningen är helt klar, eftersom en del mäklare vill se lägenheten i sitt ursprungliga skick innan de ger en rekommendation om vad som bör åtgärdas före försäljning. Att invänta mäklarens besök innan allt bohag forslas bort kan spara dödsboet från att göra om arbete, till exempel om mäklaren föreslår att vissa möbler eller detaljer sparas för visningen.

När lägenheten är tömd och städad tar fotografering och eventuell homestyling normalt några dagar i anspråk innan visningen kan annonseras, och det är värt att räkna med den tiden i den totala tidsplanen. En vanlig ordning är tömning, flyttstädning, mäklarens fotografering och styling, och därefter visning inom någon till några veckor.

En dödsbolägenhet som sålts tom uppfattas i regel inte negativt av köpare, så länge den är väl städad och fräsch, men en lägenhet som lämnas ostädad eller med kvarglömda saker ger ett sämre första intryck och kan påverka både intresset och slutpriset negativt.

Om den avlidne hade lån med bostadsrätten som pant övergår skulden till dödsboet, som svarar för den med boets tillgångar, inklusive värdet av bostadsrätten själv om övriga tillgångar inte räcker till. Banken bör kontaktas tidigt för att få klarhet i lånevillkoren, eventuella bindningstider och om lånet kan lösas eller övertas i samband med en försäljning.

Vid en försäljning löses lånet i normalfallet med en del av köpeskillingen i samband med tillträdet, och pantförskrivningen hos föreningen släpps när lånet är återbetalat. Föreningen behöver i regel meddelas om att panten upphör, vilket normalt sköts av banken och mäklaren i samband med affärens avslut.

Är bostadsrätten belånad till ett belopp som ligger nära eller över det förväntade försäljningspriset bör dödsboet ta reda på detta så tidigt som möjligt, eftersom det påverkar hur mycket som återstår att fördela mellan dödsbodelägarna efter att lån och övriga skulder är betalda. En värdering tidigt i processen ger en tydligare bild av det ekonomiska utfallet innan försäljningen genomförs.

Har en dödsbodelägare för avsikt att ta över bostadsrätten och samtidigt överta lånet krävs bankens godkännande av delägaren som låntagare, vilket innebär en sedvanlig kreditprövning precis som vid vilket bostadsköp som helst. Det är inget som sker automatiskt bara för att personen ärver en andel i bostadsrätten.

Ett dödsbo svarar för den avlidnes skulder endast upp till värdet av boets tillgångar, vilket innebär att ingen dödsbodelägare ärver ett lån personligen om bostadsrätten skulle säljas för mindre än skulden. I sådana situationer är det särskilt viktigt att stämma av med bank och eventuellt en jurist innan försäljningen slutförs.

Generellt lönar sig mindre, synliga åtgärder bättre än stora renoveringar inför en försäljning, eftersom köpare ofta reagerar starkast på helhetsintrycket vid visningen snarare än på enskilda tekniska detaljer. Att måla om gulnade väggar, byta ut trasiga handtag, laga uppenbara skador och se till att belysningen fungerar i alla rum ger ofta ett bättre utfall i förhållande till kostnaden än att exempelvis byta hela kök eller badrum.

Större renoveringar som kök- eller badrumsrenovering är sällan lönsamma att genomföra enbart inför en försäljning, eftersom kostnaden sällan går att räkna hem fullt ut i ett högre försäljningspris, och det tar dessutom tid som förlänger den period dödsboet betalar avgift utan intäkt. Undantaget är om badrummet har en påtaglig fuktskada eller annat fel som med stor sannolikhet skulle upptäckas vid en besiktning och påverka priset kraftigt neråt ändå.

En grundlig flyttstädning i kombination med att avlägsna dofter, till exempel från rökning eller husdjur, har ofta större effekt på intrycket vid visning än kostsamma ytskiktsrenoveringar. Städningen bör därför prioriteras högt i budgeten, medan mer omfattande renoveringar bör bedömas från fall till fall tillsammans med mäklaren utifrån vad som faktiskt förväntas ge utslag i budgivningen.

Om rot-arbete övervägs innan försäljning, till exempel målning eller mindre reparationer, är det viktigt att komma ihåg att rotavdrag för dödsboet endast gäller arbete som utförts före dödsdagen. Arbete som beställs och utförs av dödsboet efter dödsfallet ger alltså inte rotavdrag för boet, vilket bör räknas in i kalkylen innan större arbeten beställs.

En bostadsrätt som ska säljas mår bäst av en tydlig ordning: först tömning av allt bohag som inte ska vara kvar, därefter en grundlig flyttstädning, sedan mäklarens fotografering och eventuell homestyling, och slutligen visning och budgivning. Att hoppa över eller kasta om stegen, till exempel genom att fotografera innan städningen är helt klar, ger ofta bilder som behöver tas om, vilket kostar både tid och pengar.

Innan tömningen inleds bör en värdering av lösöret göras, så att föremål med ett verkligt värde inte försvinner i en allmän bortforsling. Möbler, konst, porslin och liknande som bedöms ha ett andrahandsvärde kan säljas separat eller räknas av mot kostnaden för tömningen, medan resten går till återvinning, skänkning eller avfall.

Flyttstädningen bör bokas direkt efter att tömningen är helt avslutad, inklusive eventuellt förråd och balkong, eftersom en lägenhet som fortfarande innehåller kvarglömda saker aldrig går att städa fullt ut. Först när städningen är godkänd är det läge att släppa in mäklaren för fotografering, så att bilderna verkligen visar lägenheten i sitt bästa skick.

Genom att lägga in en liten tidsmarginal mellan varje steg, snarare än att boka allt tätt inpå varandra samma vecka, minskar risken för att en försening i ett steg fördröjer hela kedjan fram till visning. En realistisk tidsplan för hela processen, från tömning till kontraktsskrivning, brukar sträcka sig över fyra till åtta veckor beroende på lägenhetens storlek och hur snabbt en köpare hittas.

Sammanfattningsvis lönar det sig att se tömning, städning och visning som en sammanhängande kedja där varje steg förutsätter att föregående är helt klart, snarare än som separata uppgifter som kan skötas parallellt av olika personer utan avstämning sinsemellan.

Innan en bostadsrätt i ett dödsbo läggs ut till försäljning finns ett antal punkter som är värda att bocka av i god tid, för att undvika förseningar eller obehagliga överraskningar under processens gång. De flesta av dessa punkter går att förbereda parallellt med att bouppteckningen färdigställs, snarare än att vänta tills alla juridiska frågor är helt klara.

Ett vanligt misstag är att kontakta mäklaren för sent, efter att tömning och städning redan är gjord, i stället för att låta mäklaren se lägenheten innan sista bohaget forslas bort. Ett annat är att glömma att avsluta abonnemang och försäkringar kopplade till lägenheten, vilket gör att onödiga kostnader fortsätter att belasta dödsboet under hela försäljningsprocessen.

Checklistan nedan samlar de moment som i praktiken oftast avgör om en försäljning av en bostadsrätt i dödsbo går snabbt och smidigt, eller drar ut på tiden i onödan.

Vi hjälper dödsbon att gå från en fullt möblerad bostadsrätt till en tömd, städad och visningsklar lägenhet, med kostnadsfri värdering som grund för ett fast pris innan arbetet startar. Genomgången görs i samråd med den ansvariga i dödsboet, som pekar ut vad som ska sparas av familjen, medan möbler med andrahandsvärde säljs eller räknas av mot totalkostnaden.

Efter tömningen utför vi en grundlig flyttstädning anpassad för försäljning, med extra fokus på kök, badrum och förvaringsutrymmen som mäklare och spekulanter ofta lägger märke till vid en visning. Vid behov samordnar vi även enklare målning eller mindre reparationer, så att lägenheten är i det skick som ger bäst förutsättningar inför fotografering.

Vi arbetar gärna i direkt kontakt med den mäklare dödsboet anlitat, så att tidsplanen för tömning och städning matchar mäklarens plan för fotografering och visning. Det minskar risken för att lägenheten står halvfärdig i väntan på nästa steg, vilket annars förlänger tiden dödsboet betalar månadsavgift utan att bostaden är till salu.

Uppdrag utförs i hela landet av kvalitetssäkrade och F-skattregistrerade utförare inom en försäkrad verksamhet. Hör av er för en kostnadsfri värdering så snart bouppteckningen är i gång, så att tömning och städning kan planeras i god tid inför försäljningen.

Priset styrs i första hand av lägenhetens storlek och mängden bohag, med normala intervall på 12 000–22 000 kronor för en tvårummare och 18 000–32 000 kronor för en trerumslägenhet, inklusive moms och innan avdrag för uppköpt bohag. Större lägenheter eller radhusliknande bostadsrätter hamnar oftare i spannet 25 000–45 000 kronor beroende på omfattning.

Till detta kan tillkomma kostnader för enklare renovering eller målning om mäklaren rekommenderar det inför försäljningen, samt löpande månadsavgift till föreningen under hela den tid det tar att sälja. Genom att boka tömning och städning tidigt, och samordna med mäklarens planering, kan den totala tiden med dubbla kostnader, avgift och avvecklingsarbete, hållas så kort som möjligt.

Fast pris ges alltid efter en kostnadsfri värdering på plats, där vi bedömer bohagets omfattning och lägenhetens skick innan en bindande offert lämnas. På så sätt vet dödsboet exakt vad kostnaden blir innan beslut tas om att gå vidare med tömning och städning.

Möbler, porslin och andra föremål med ett bedömt andrahandsvärde räknas av direkt i offerten, vilket i många fall sänker slutkostnaden märkbart jämfört med en lägenhet där allt bohag i stället hade forslats bort som avfall.

En bostadsrätt kan innehålla allt från lägenhetens ursprungliga köpehandlingar och föreningens stadgar till personliga brev och fotografier, och allt sådant material hålls alltid samlat och skiljs från övrigt bohag under tömningen. Handlingar som rör bostadsrätten, till exempel pantbrev eller överlåtelseavtal, är särskilt viktiga att spara inför den kommande försäljningen och läggs alltid åt sidan för dödsbodelägarna.

Arbetet i hemmet utförs av kvalitetssäkrade, F-skattregistrerade utförare inom en försäkrad verksamhet, vilket ger dödsboet ett skydd om något oförutsett skulle inträffa under tömningen. Dödsbodelägare som vill följa arbetet på plats är alltid välkomna att göra det, men uppdraget kan lika gärna genomföras utan att någon anhörig behöver vara närvarande under hela processen.

Personliga föremål som fotografier, brev och minnessaker sorteras alltid ut och sparas, aldrig kastas rutinmässigt, och lämnas samlat till familjen efter avslutat uppdrag. Det gäller även föremål som ligger dolda i lådor eller garderober och som lätt hade kunnat förbises av någon utan erfarenhet av dödsbotömningar.

Så snart lägenheten är tömd och städad kan dödsboet, tillsammans med mäklaren, gå igenom vad som eventuellt återstår innan visning, med vetskapen om att alla känsliga handlingar redan finns hos familjen och inte riskerar att blandas bort under arbetets gång.

Nedan svarar vi på ytterligare frågor som ofta kommer upp när en bostadsrätt ska hanteras och säljas efter ett dödsfall. Har ert dödsbo en fråga som inte täcks här är ni alltid välkomna att kontakta oss för ett kostnadsfritt samtal om er specifika situation.

Kom ihåg att bostadsrättsföreningens stadgar och det enskilda hyresavtalet med banken kan skilja sig mellan olika föreningar, och att frågor om medlemskap, pantsättning eller avgifter alltid bör stämmas av direkt med föreningen respektive banken i det enskilda fallet.